La Cour des comptes tire la sonnette d'alarme sur le contrôle des déclarations d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Selon elle, certains biens seraient largement sous-évalués par les propriétaires. Voici un aperçu des méthodes utilisées par l'administration fiscale pour estimer la valeur du patrimoine d’un contribuable.
Dans son dernier rapport, la Cour des comptes appelle à un renforcement des contrôles relatifs à l'IFI. En 2022, près de 164 000 foyers ont été soumis à cet impôt, qui s'applique aux contribuables dont la valeur nette du patrimoine dépasse 1,3 million d'euros, et a permis à l'État de récolter 2,1 milliards d'euros, selon des chiffres du Figaro. Ces montants restent marginaux, surtout face à l'évolution à la hausse des prix du marché immobilier, souvent peu pris en compte dans les déclarations.
Méthodes d'estimation du patrimoine immobilier
L'administration fiscale évalue la valeur vénale des biens immobiliers ou des titres de sociétés immobilières au 1er janvier de l'année d'imposition. Valérie Sebbag, avocate associée du cabinet Maison Eck, souligne que cette évaluation est complexe : "Déterminer la valeur vénale n'a rien d’une science exacte". En fonction de l'étage, de l'état de l'appartement ou de la superficie du terrain, la valeur d’un même bien peut varier considérablement.
Évaluation par comparaison
Pour établir une estimation précise, le fisc se fonde sur les prix de vente de biens similaires. Pour aider les contribuables, une carte interactive accessible sur le site app.dvf.etalab.gouv.fr permet de consulter les prix de vente des propriétés dans une zone donnée. Grâce à cette méthode, la DGFIP ajuste les valeurs déclarées par les contribuables.
Pour les biens détenus par une société civile immobilière (SCI), la même logique s'applique, mais la détermination de la valeur des parts implique un calcul complexe et une analyse des dettes, seules celles de nature immobilière influençant la valeur.
Les enjeux des contrôles fiscaux
Alors que la Cour des comptes recommande un renforcement des contrôles, les propriétaires de patrimoine immobilier significatif doivent s'assurer de la bonne précision de leur déclaration. En cas de manquement, le fisc peut imposer des pénalités financières. Il est donc préférable d'être proactif et de corriger toute déclaration pour éviter des intérêts de retard élevés et des majorations, particulièrement après une vente à un prix supérieur à celui déclaré.
En cas d'erreur, il est conseillé de soumettre une déclaration rectificative. Cette démarche peut réduire de 50 % l'intérêt de retard et annuler la majoration de 10 % qui aurait pu s'appliquer.
