Êtes-vous propriétaire d’un immeuble ancien et envisagez-vous des travaux de rénovation avant de le louer ? La loi Malraux pourrait vous offrir des avantages fiscaux intéressants. Découvrons ensemble les bénéfices associés à cette législation.
Si l'achat et la réhabilitation d'un bien immobilier ancien situé dans une zone protégée vous intéressent, sachez que la loi Malraux permet une défiscalisation conséquente, mais avec certaines conditions.
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Instaurée en 1962 et mise à jour en 2009, la loi Malraux a pour but de préserver le patrimoine en permettant aux propriétaires de déduire fiscalement les dépenses encourues pour la restauration de biens anciens.
Différences avec la loi Pinel
Il est essentiel de clarifier la distinction entre la loi Malraux et le dispositif Pinel. Ce dernier est conçu pour soutenir l’offre locative dans les zones à forte demande et propose des loyers plafonnés pour des ménages en difficulté. Contrairement à la loi Malraux, le dispositif Pinel s'applique également aux biens anciens, à condition que les travaux représentent au moins 25 % de l'investissement total.
Avec les changements réalisés depuis 2023, les taux de réduction d'impôt dans le cadre de la loi Pinel varient, principalement en fonction de la durée de l'engagement locatif. Toutefois, ces conditions d'éligibilité diffèrent considérablement des avantages offerts par la loi Malraux.
À qui s’adresse ce dispositif ?
La loi Malraux est spécifiquement destinée aux contribuables fiscalement domiciliés en France, et elle s'adresse surtout aux personnes fortement imposées qui projettent d'acquérir un bien ancien à rénover dans des zones spécifiées de manière éligible.
Immeubles éligibles
Les biens immobiliers éligibles à la loi Malraux doivent se situer dans les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR). Ces immeubles doivent :
- Être inclus dans un plan de sauvegarde des quartiers anciens dégradés ou dans un programme de renouvellement urbain;
- Avoir un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine;
- Avoir leur restauration déclarée d’utilité publique;
- Se situer dans un quartier à habitat dégradé.
Un arrêté du 19 janvier 2018 précise la liste des quartiers admissibles.
Conditions de rénovation et mise en location
Pour bénéficier de la loi Malraux, les conditions suivantes doivent être respectées :
- Réaliser une rénovation intégrale du bien;
- Obtenir une autorisation du Préfet après conseil d'un architecte des bâtiments de France;
- Mettre le bien à la location pour une durée de 9 ans après restauration;
- Proposer le bien à la location dans l’année suivant les travaux;
- Le louer seulement pour un usage d’habitation.
Attention, la location à un proche est prohibée.
Calcul et montant de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt se base sur plusieurs dépenses :
- Réparations et améliorations;
- Primes d'assurance;
- Taxes locales;
- Frais de gestion;
- Adhésion à des associations de restauration;
- Travaux imposés par l'autorité publique;
- Provisions pour travaux de copropriété.
La réduction peut atteindre 30 % des frais de restauration, plafonnée à 400 000 euros sur 4 ans. Par exemple, pour des travaux de 350 000 euros dans un secteur sauvegardé, la réduction peut s’élever à 19 250 euros par an pendant 4 ans.
Avantages de la loi Malraux
Les bénéfices de ce dispositif sont nombreux :
Réduction d’impôt significative
Jusqu’à 30 % du montant des travaux éligibles peuvent être défiscalisés.
Exemption de plafonnement
La loi Malraux ne fait pas partie des dispositifs de plafonnement des niches fiscales, permettant ainsi une défiscalisation non limitée.
Valorisation du bien
Les rénovations peuvent également accroître la valeur à la revente de votre bien.
En revanche, le dispositif présente quelques inconvénients, tels que l'obligation de location pendant 9 ans et des restrictions sur les locataires.
Cumul avec d’autres dispositifs
Étant donné que la loi Malraux ne s'inscrit pas dans le plafonnement des niches fiscales, elle peut être cumulée avec d’autres dispositifs comme la loi Pinel, mais pas pour un même bien.
Démarches pour bénéficier des avantages
Pour profiter des atouts de la loi Malraux, il est nécessaire de soumettre plusieurs pièces justificatives :
- Un engagement de location pour 9 ans;
- Une note avec des précisions sur le logement;
- La déclaration de revenus;
- Les formulaires fiscaux appropriés;
- Une copie du bail et des autorisations officielles.
N'hésitez pas à solliciter l’aide d’un conseiller pour vous accompagner dans ces démarches.
