La menace d'une nouvelle "crise du taux d'usure" rappelle de douloureux souvenirs. En 2022, alors que les taux d'intérêt grimpaient à cause de la guerre en Ukraine et de la flambée des prix, de nombreuses demandes de prêts immobiliers ont été rejetées, même pour des emprunteurs jugés "solvables".
Début 2026, la conjoncture économique se dégrade, bien que la Banque centrale européenne maintienne les taux inchangés. Toutefois, le marché du crédit immobilier semble emprunter le même chemin que par le passé.
Les courtiers constatent que certains dossiers d'emprunteurs solvables se retrouvent bloqués. Cela concerne surtout les demandes d'emprunt émanant de personnes âgées de 50 à 60 ans et/ou ayant des problèmes de santé. Sandrine Allonier, porte-parole de VousFinancer, explique que ces profils cherchent à obtenir des emprunts "courts" (inférieurs à 20 ans).
Selon Cafpi, "14% des dossiers sont déjà bloqués par le taux d'usure", chiffre issu de l'analyse de 6 000 dossiers du premier trimestre 2026. Pour les plus de 45 ans, ce taux atteint 27%.
Ces profils sont particulièrement vulnérables à l'"effet ciseau" provoqué par l'augmentation continue des taux d'intérêt. En effet, la Banque de France ajuste le taux d'usure chaque trimestre, basant ses décisions sur des données bancaires antérieures. Cependant, l'écart entre les taux d'intérêt proposés et le taux d'usure se resserre, ce qui crée un déséquilibre notoire. Sandrine Allonier rappelle que "lorsque les taux d'intérêt augmentent rapidement, cela peut créer un décalage de six mois avec les calculs de la Banque de France".
Les emprunts courts sont les plus touchés
En avril, les taux d'intérêt ont en effet augmenté davantage que prévu. Bien qu'ils aient progressé en moyenne de 0,10 points en un mois, certaines banques ont enregistré des augmentations de 0,30 à 0,40 points. Dans cette période, le taux d'usure pour les prêts de moins de 10 ans est fixé à 4%, tandis que le taux moyen se situe autour de 3% (selon les données de Cafpi et VousFinancer), sans inclure d'autres frais.
Pour les emprunteurs âgés ou en mauvaise santé, les frais d'assurance sont souvent plus élevés, ce qui complique encore davantage l'accès au crédit, souligne Allonier.
Les courtiers évoquent aussi une inquiétude croissante qu'une situation comparable à celle de 2022 puisse se reproduire, où jusqu'à 50% des crédits étaient refusés.
Le maintien des taux directeurs par la BCE vient contenir l'emballement
Contrairement à 2022, les banques ne semblent pas rencontrer de problèmes de liquidités cette année. Elles ont des objectifs de production de crédit ambitieux, limitant ainsi les hausses de taux. Julien Langlade, président de Cafpi, souligne que le maintien des taux directeurs par la BCE reflète une volonté de stabilité.
"C'est un message d'équilibre qui laisse espérer que la hausse des taux de crédit immobilier en cours restera maîtrisée".
Pour les emprunteurs bloqués, plusieurs pistes sont envisagées : opter pour des crédits plus longs, réduire les frais d'assurance, ou choisir des taux révisables. La situation concernant le taux d'usure au troisième trimestre dépendra des décisions de la Banque de France et de l'évolution du marché, avec des taux qui pourraient atteindre 3,55% en fin d'année d'après l'Observatoire du crédit logement.
Enfin, l'Association des professionnels des intermédiaires de crédit (APIC) a déjà alerté les autorités sur l’urgence de mensualiser le taux d'usure afin d'ajuster son efficacité sur le marché actuel, une mesure qui avait été mise en place pour 2023 après la grave crise de 2022.
